仮にご祝儀家賃が相場より10％高かった場合、利回りは入居者が変わることによって一割少なくなってしまいます。新築物件で比較的良好な物件でも、表面利回りは9％程度です。諸費用や空室リスクを勘案した実質利回りは、良くても8％程度でしょう。この場合に、80％前後のローン（20年返済）を組んで物件を購入すると、キャシュフローにあまり余裕がありません。数年後、入居者が入れ替わって家賃も下がってしまったら、いつの間にか毎月のローン返済に自腹を切ることになる可能性もあります。
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本当に収益性が良い物件は売り出す必要があるのかどうか……良い物件なら業者が売らないで自ら運用したほうが儲かるかもしれませんね。総合的判断セールストークでの利回りの根拠はなにか、よく吟味して検討する必要がある。「新築物件のプレミアは1回しか使えない」ということをよく理解して、プレミア無しの実力で利回りを計算すること。